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【案例分享】物业服务合同纠纷中的举证责任

文章来源:  | 发布时间:2020/4/8 10:01:43 |  阅读:369次

案情简介

A物业公司与某小区建设单位签订了《前期物业服务合同》,约定由A物业公司为小区提供物业服务。李某是小区的业主,拖欠了两年物业费没有缴纳,A物业公司多次催讨未果,遂将李某起诉至法院。A物业公司提交了前期物业服务合同、物业服务资质证书、催缴单等材料。

被告认为:物业公司服务不到位几乎是没有服务,并且其提交的材料不足以证明其提供了合同约定的服务内容,还需要举证证明其提供的物业服务的具体内容,包括保安、清洁、物业维修养护记录、绿化维护记录等资料,证明其全面实际履行了合同义务。 

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定:对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任,故应当由A物业公司举证证明其服务到位。

 

我们再来看一下以下法院判决:


一审法院意见:

A物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》真实有效,对业主具有拘束力。A物业公司按约提供了物业服务,李某理应按约及时支付物业费,李某未按约交纳物业费已构成违约,按合同约定应当支付相应滞纳金。李某在案件审理中虽然指出物业服务存在多处不足,但未能出示任何证据予以证实。法院不予采纳,故判决支持了A物业公司的诉讼请求。
争议点:物业公司是否应当对前期物业服务合同的履行负举证责任?
一般合同纠纷中的举证责任法律适用

1、《民事诉讼法》第64条:“当事人对自己提出的诉讼请求,有责任提供证据”。即“谁主张,谁举证”的一般举证责任原则。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定:“在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。



物业服务合同的特殊性

要弄清物业服务合同中的举证责任,我们先要分析合同性质。物业服务合同属于继续性合同,是指债的内容、非一次性给付即可完结,而是继续地实现,总债权取决于给付时间的长短。

并且物业服务合同里约定的内容非常多,包括对房屋共用部位和公用设施设备的日常管理和维修养护,对小区公共秩序的维护、小区的清洁和保安服务、绿化养护管理等综合管理服务。其中涉及各种专项合同内容和维修记录表等资料文件。

因此,如果物业服务合同的举证责任单纯的按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》进行套用的话,要求物业服务企业对其履行物业服务合同承担举证责任,会加重物业服务企业的举证责任,影响责任分配的公正性。

 



业主举证的合理性

物业服务合同的性质决定了合同不是一次履行完毕的,而是随着时间的推移而持续进行。因为履行方不可能将合同履行的每一时刻都予以记载,这也不符合继续性履行合同的习惯。

因此,将部分举证责任转移于到业主方,即由合同的相对方承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任。这种举证责任的转换虽然没有明确规定在各地高级人民法院的指导意见中,但因其考虑到继续性合同的特殊性,同时也是出于对证据距离远近的考量,从而在司法审判实践中普遍适用。

在物业合同纠纷案件中,如果要求合同履行方举证其全面适当地履行了全部合同义务,在事实上很难实现。相反,如果要求接受履行方来证明对方没有适当履行合同则相对较为容易。





总结,尽管法律实践中一般是由业主方对物业服务的瑕疵进行举证,但为了避免风险,物业公司在日常服务中可以做一个记录,比如做好门卫值班记录,值班记录主要用以证明有人值守;做好保洁绿化记录,证明对小区环境的维护等等,这样能够更好的保障物业方的权益。

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