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专治业委会“难产”的物业管理委员会来啦!它在外地的实践怎么样?

文章来源:  | 发布时间:2021/9/28 9:54:44 |  阅读:209次

物业管理委员会来啦



近些年来,成立业主大会、业主委员会成为郑州不少小区居民的愿望。可在各种客观条件制约下,很多小区业主大会、业主委员会要么“卡壳”,要么“流产”。


业委会“难产”困境如何破局?即将于10月1日起实施的新修订《郑州市物业管理条例》(简称《条例》)给出了方向。

《条例》规定,除业主自行管理外,物业服务区域未达到成立业主大会条件的;或达到成立业主大会法定条件但未能自行成立,经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能成立的;或未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举,经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的,街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会,作为承担业主委员会职责的临时机构。


也就是说,通过物业管理委员会来打破业委会“难产”窘境。


业委会很多郑州市民已经习以为常,而物业管理委员会对郑州不少市民来说还比较陌生。按照《条例》规定,物业管理委员会由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会的代表组成,主要职责是组织业主共同决定物业管理事项,推动成立业主大会并选举产生业主委员会。


物业管理委员会


目前在郑州“知名度”并不高


在实际探访中,河南商报记者发现,郑州不少小区业主、物业以及街道办事处对物业管理委员会的概念都还比较模糊,暂时还未出现规范的物业管理委员会。


“我好像听说外省有过。”方圆经纬花园的李女士告诉河南商报记者,之前小区想要组建业主委员会查相关资料的时候,见过外省组建物业管理委员会的一些案例,但他们小区目前是没有的。

李女士表示,她非常期待郑州物业管理委员会能落地落实,从而推动业主委员会的诞生。


“这个暂时不太清楚。”方圆经纬花园物业工作人员表示,小区尚没有出现过物业管理委员会这样的机构。


“物业管理委员会是什么?它和小区物业职能一样么?”在蓝海港湾玉兰湾小区,居民周先生表示,他从来没听过物业管理委员会,单从名字来看,他觉得应该就是“另外一个物业”。


小区物业的相关工作人员也表示,对于物业管理委员会暂时不太了解,有必要会进一步学习。


“这是一种社区管理的自治组织,以前其他省市提出过,这次郑州提出来了。”永威物业相关负责人同样告诉河南商报记者,目前没听说郑州哪个小区出现过物业管理委员会。


小区业主、物业对物业管理委员会的概念都不太清楚,那么街道办事处情况如何呢?

“物业管理委员会这个名称我也是从新闻上看到的。”花园路街道办事处相关负责人称,目前并没有文件下来说明组建物业管理委员会具体怎么操作。


但同时,他也表示,具体文件下来以后,如果小区居民想要成立物业管理委员会,需要配合的会积极配合。


郑州中原区桐柏路街道办事处工作人员也告诉河南商报记者,目前辖区内没有出现过物业管理委员会。


物业管理委员会在全国范围内的丰富探索



虽然在郑州,物业管理委员会属于比较新的提法,但在全国范围内,有不少地区已经有过丰富探索。


北京市东城区东四街道东四六条甲45号院于2020年8月成立了物业管理委员会。其中主任为社区工作人员,副主任为产权单位人员,其余委员为业主、物业使用人。


小区物业管理委员会成立后,每月按时召开会议,发现问题及时解决,有效推动小区设施设备改造。

物业管理委员会充分发挥职能过程中,增强了小区居民对自治组织的信任,提高了业主们参与小区事务的积极性,为小区业委会成立奠定了良好基础。


经过筹备,今年7月,该小区成功举办首次业主大会,并选出了业委会委员,成功实现了由物业管理委员会向业主委员会转化。


除了北京外,黑龙江省出台了物业管理委员会组建办法,明确没有业委会的小区,将组建物业管理委员会,承担业委会相关职责,组织业主共同管理物业管理事宜。


黑龙江省对物业管理委员会中业主代表作出了规定,例如要热心公益事业,责任心强,具有一定的组织能力和文化水平,具备必要的工作时间;未被列为失信被执行人;依法缴纳物业费用和维修资金;本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职等。


从全国范围来看,物业管理委员会模式正在逐步推广中,其在业主自治方面能够发挥的作用,仍处于摸索中。


物业管理委员会提出的背景是业委会成立难



“物业管理委员会,目前来看,是全国很成功的经验,算是行业管理的一种创新。”社区治理行业专家党锋表示,物业管理委员会成立的背景是,从全国范围来看,业主大会、业主委员会很难成立,成立后运营效果也不理想,所以才提出了建立物业管理委员会。“相对于业主委员会,物业管理委员会好成立一些。”


“其本身政策架构就是一种临时机构,比较符合行业现状。”党锋表示,办事处、社区、业主在党建引领下进行议事,类比来看,物业管理委员会有些像是对河南省物业管理条例中提出的联席会议的深化。“联席会议制度相对松散一些,而物业管理委员会的发起、运营等,从条例上看是比较细致的。”

“物业管理委员会从法律法规层面,赋予了业主们行使权力的一种通道。”党锋表示,目前郑州有类似物业管理委员会的组织,但没有明确的。“一些老旧小区可能有些类似的情况,但没有《条例》这么规范。”


党锋认为,物业管理委员会的落实,并不是单靠《条例》本身就能实现的,街道办事处、乡镇人民政府的专业能力、实践能力,业主群体的参与度、积极性等,都会影响物业管理委员会的成立、运营。“个别街道办事处的人力、精力不足,没有相应的工作人员。”


“落地执行方面,还需要一些具体细则或者管理办法来支撑。”党锋表示,总体上看,物业管理委员会在社区治理、管理方面是能够发挥积极作用的。


党锋认为,新的郑州市物业管理条例,亮点之一是发挥党建引领作用,具体到物业管理委员会方面是鼓励和支持业主中的共产党员通过法定程序成为物业管理委员会成员,发挥模范带头作用,这对实现物业管理委员会过渡作用,有很大帮助。

“郑州目前大约有6000家物业,而有业委会的小区只有5%左右。”河南省物业商会副秘书长朱大鸣同样表示,现实情况来看业主委员会成立有难度,但必须有一个组织机构代替业主来监督、协调物业,所以物业管理委员会是有很大实践意义的。


“业主和物业之间需要有一个桥梁和纽带。”朱大鸣认为,尽管业主和物业之间存在一定对立关系,但物业管理委员会要实现的是两者之间的协调,并不是要“搞对立”的。


“从物业行业健康发展来看,是需要类似物业管理委员会这样的组织机构的。”朱大鸣表示,物业公司好不好,需要第三方监督,物业管理委员会就能发挥这样的作用。


业委会“难产”


小区业主期待物业管理委员会,但也有疑虑


作为破解业委会“难产”的一种手段,物业管理委员会的出现,自然引起很多致力于筹建业委会的小区居民关注。


郑州中苑名都小区居民刘猛(化名)告诉河南商报记者,小区业委会已经筹备了两三年,至今没有完成。“中间公示过一次成员名单,但业主们不同意,后来就不了了之了。”


刘猛表示,新的物业管理条例实施在即,一些业主也开始商量,准备把小区业委会筹备工作再次提上议程。

“我们有关注到物业管理委员会,但不了解究竟是什么样的组织。”刘猛表示,自己认为不管是什么样的机构名称,只要能帮助业主们使用自己的权利就行。

同样在为成立业委会而发愁的,还有瑞隆城小区。业主代表李雪(化名)告诉河南商报记者,小区从2017年开始筹备业委会,至今没有成功。


李雪表示,为了在新物业管理条例实施后,赢得更多主动,自己专门进行了研究。


李雪对物业管理委员会是否能起到理论上的作用有些疑虑。她称,根据《条例》规定,物业管理委员会由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会的代表组成。主任由街道办事处、乡镇人民政府或者居(村)民委员会的代表担任,业主代表由街道办事处、乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定。“主导权完全在办事处和乡镇政府,如果他们不积极、不重视,会不会影响业主们行使权利?”


按照《条例》规定,物业管理委员会具体工作办法,由市人民政府另行制定。随着相关政策渐渐明确,业主们担心的疑虑,或许能够得到解决。

 

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