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牛晓娟:物业行业ESG报告披露率高、及时性强、外部鉴证缺乏

文章来源: 中指研究院 | 发布时间:2022/12/8 11:17:07 |  阅读:51次

由北京中指信息技术研究院主办,中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2022中国房地产大数据年会暨2023中国房地产市场趋势报告会”成功召开。


各位朋友下午好!下面我来发布2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告


我将从研究背景与目的,研究对象与方法,物业服务上市公司ESG报告总体评价,第三方评价,行业ESG发展趋势和建议这五个方面进行汇报。


一、研究背景与目的


物业行业是资本市场中比较新的板块,近几年来受到投资者的广泛关注,行业具有准公共属性和民生属性,因此物业公司在社区安全、基层治理、解决就业、稳定民生、绿色低碳等方面发挥了重要作用。目前,针对物业管理行业的ESG研究相对较少,仍然处于起步阶段。中指研究院、中信证券研究部、北京秩鼎公司三家机构强强联合,建立起一套更全面、更详尽、更符合行业实际的标准体系,对上市公司的ESG披露和实践情况进行了全面分析,系统、客观地评价了物业公司在ESG方面的综合表现,为投资者提供参考和决策依据,同时也激励企业更加积极地践行ESG相关职责,推动行业可持续发展。


二、研究对象与方法


我们从港股主办58家和A股5家上市公司中筛选出完整披露了2021年度ESG报告的企业共52家作为本次的测评对象,测评的主要依据是公司发布的环境、社会和管治报告或者是社会责任报告,此外上市公司的年报和公告,监管机构的官网信息亦作为重要的数据来源。本次测评在E、S、G这3个一级别指标的基础上设立了12个二级指标和50个基础指标,并根据行业属性和特征赋予权重,采用标杆分析、层次分析、专家打分等组合的方法通过量化计算形成各级指标的得分和综合的ESG评价得分。


三、2022中国物业服务上市公司ESG报告总体评价


特点一:披露率高、及时性强、外部鉴证缺乏。


在港股的58家上市公司中有52家都按照要求披露了ESG报告,披露率是89.66%,对比来看,A股5家上市公司仅仅新大正一家发布了社会责任报告,从时间上来看,除个别企业外,共50家上市公司于5月31日前发布了ESG报告,比上一年加快了1-2个月,从外部鉴证的情况看,早在2015年全球收入的250家企业里面,就有2/3的企业对其社会责任信息进行过独立鉴证,物业公司目前只有朗诗绿色生活一家对ESG报告进行了独立鉴证,因此从外部鉴证的角度来看物业行业还需要继续加强。


特点二:物业上市公司ESG得分整体较高,社会指标边际贡献最大。


从得分的象限图可以看到样本的中位数在65.5分,多数企业表现尚可,有71%的企业得分超过了60分,超过50%的公司得分落在58.75-73.5之间。另外,看一下单项得分与总分之间的关系,ESG得分总分高的企业一定是各个子项都取得了不错的成绩。从斜率来看,S的斜率高于E和G,表明社会子项的边际效应大于环境和公司治理的影响。


特点三:ESG治理表现较好且均衡,环境管理体系整体分化大。


从得分率的情况来看,物业公司在ESG治理、气候变化管理、商业道德这三个指标里面表现较优,得分分别达到了0.88、0.8和0.75,环境管理体系内部管理合规和产品与服务这三个分析表现较差,大分别是0.45、0.52和0.54。从变异系数来看,物业公司在环境管理体系、内部管理、社会贡献等指标得分差异较大,其中环境管理体系变异系数最高为0.6。


特点四:ESG得分与EBITDA之间呈现出正相关关系,公司治理对提升得分的效果比较明显。


EBITDA指标是利润的衡量指标,代表了企业的经营业绩和盈利能力,我们根据物业企业EBITDA和ESG动得分做散点图可看出,两者之间呈现出比较明显的正相关关系,也就是说ESG得分越高EBITDA越大,公司的盈利能力越强,证明公司的ESG做得好,业绩和盈利能力强,已经形成一种很好的良性互动关系。并且E、S、G三个一级指标之间跟EBITDA同样呈现出正相关关系,相关系数分别是0.5、0.65和1.06,说明在公司治理一级指标上对企业的盈利推动是明显的。环境智利队企业盈利能力的改善相对补那么明显,这可能是一个长期改善的过程。


特点五:优秀的ESG实践有助于企业规模扩张,但在效率方面仍需改进。


我们从分组的情况来看,选取两组财务指标,分别来代表企业的规模和经营效率与ESG得分进行比较会发现,ESG得分越高的企业,企业的规模越大,并且头部效应明显,TOP5的总市值均值,营业收入均值,资产总额均值分别达到了500、131和265亿元,远超全样本均值。从ESG得分与企业经营效率上来看并未呈现出明显的正相关关系,销售经利率均值随着ESG得分高而高,呈现阶梯变化,说明ESG得分高的企业销售能力强,产生和服务具有较强的市场竞争力,总资产经利率并未呈现阶梯变化,总体相关度不高,ESG得分在6-25名企业的ROE较高,其余企业则相对较低,并且差别不大。


四、2022中国物业服务上市公司ESG表现的第三方评价。


为了更全面了解物业行业ESG建设情况,我们统计了Sustainalytics、路孚特、标普、秩鼎、Wind等5家机构对于物业公司最新的评价研究成果,总体而言各机构的评价成果差异非常显著。首先相关性非常弱,第二部分机构间存在负相关性,这就表明不同机构对于同一家公司的ESG表现可能出现相左的意见,从历史的评价来看总体上各家机构的评价结果呈现出上升的趋势,其中标普的评价结果上升的势头最快,Sustainalytics始终对该行业企业给予较高评价,而秩鼎技术对行业的覆盖时间最长。


下面来看一下各行业的一致性评价结果,我们对ESG评价的更新频率绝对评价结果以及相对排名结果都进行了归一,构建出市场ESG的一致性评价,我们发现按照港交所的行业分类,三级行业物业服务机管理位于一级行业地产建筑业、二级行业地产业之下,从行业间的对比来看,地产建筑业的一致性评价位于港交所12个一级行业里面中间偏后的位置,第9位。单独来考察物业服务及管理这个三级行业,会发现它位于港交所12个一级行业的中间位置,提升了3位,是第6位。这是从横向来看。


下面我们看一下波动的情况。从历史的维度来看,物业行业的一致性评价结果总体是呈现出了上升的趋势。之前在各行业里面排名的结果是处于比较落后的位置,但近几年来改善非常明显,同样在历史维度,各机构对物业行业的评价历史上存在较大的分歧,但是随着时间的推移分歧正在逐步弥合,共识正在不断地形成之中。


五、物业管理行业ESG发展的趋势及建议


趋势一:整个行业的ESG管治架构正在逐步完善,自上而下的监管与自下而上的反馈机制正在形成。从目前的披露情况来看,一共有46家公司已经建立了完整的ESG管治体系,占到样本总数的88.46%,只有少数公司没有明确披露ESG的管治架构,或者正在组建ESG工作小组,整体来看物业服务上市公司对于ESG的实践工作还是非常重视的。目前ESG架构为三层级的管治架构,最高的层级职能是决策,由董事会构成,第二层是监督管理或者协调,主要由高管和部门负责人组成,第三层是执行,主要由职能部门、区域公司和子公司组成。建立起了自上而下的监管机制和自下而上的反馈机制。


趋势二:强化ESG发展理念和目标,跟国际相关标准接轨。在研究的52家上市公司,一共有9家公司结合了联合国发展目标,并且识别出与之相关的目标。整体来看,良好健康与福祉、性别平等、体面工作和经济增长、可持续城市与社区、负责任的消费和生产、促进目标实现的伙伴关系这6个目标与物业管理行业的属性最为相关,值得上市公司重视。


趋势三:积极承担社会责任,与社会共生共赢。在基层治理方面,社区是社会的的微单元,服务服务企业作为社区的管理者具备天然的社会基层治理属性。在创造就业和稳定就业方面,一共有49家上市公司连续三年披露了稳就业方面的内容,这些公司的员工总数从2020年底的63.4万增长到今年年中的87.5万,以我们的百强企业为例,一共提供了将近200万个就业岗位。在防疫抗疫、守护社区一线方面,新冠疫情爆发以来,物业企业担当起了巨大的社会责任,坚守抗疫一线,守护社区平安。社会责任方面,物业公司积极投身社会公益,助力乡村振兴,同时物业公司基极相应政策号召,践行垃圾分类,物业公司负责社区的公区清洁和卫生工作,自然而然成为垃圾分类工作的重要践行者、宣传垃圾分类引入智能分拣设备对于推行垃圾分类政策的实施起到了重要作用。


趋势四:坚守长期主义,绿色物业管理成为重要共识。从公司的披露情况来看,绝大多数公司已经开始重视绿色物业管理、运营和服务,意识到项目可持续运营的重要性,同时在应对气候变化影响,加强社区应急管理方面,物业公司也作出了自己的贡献。对物业管理而言,影响较大的气候有台风、洪水、干旱、极端高温、寒冷等极端天气,一旦此类天气出现会对物业公司开展工作抢险应急带来重大考验,此外在应对其他突发事件方面加强社区应急管理能力也非常必要。


趋势五:多元业务不断发展,供应链管理仍需完善。我们知道大多数的上市公司在供应商管理、筛选、评价、采购等方面都建立了完善的机制,通过审核供应商的相关资质、业绩和履约情况以及质量认证体系,环境管理情况和安全认证情况方面评选出合格的供应商,并建立供应商库,对供应商进行不定期复盘,形成动态的供应商优化管理体系,但是供应商管理仍然任重而道远,物业公司除基础物管服务外还涉及到社区零售、美居、到家服务、社区经济、房产经纪、社区养老、社区教育、商业运营等多个板块,业务的综合性和复杂性逐步提升,为供应链风险和应对管理带来新的挑战。


趋势六:物业公司还要权衡管理者与服务者两个角色,平衡利益相关者的关系。目前行业仍然处于劳动密集型,基层员工的数量占比非常高,岗位外包的现象十分普遍,因此要加强内部管理使员工能够高效工作,同时物业公司服务的对象又是千千万万的住户、上班族,甚至是病人、学生,客户群体非常广泛,服务频次高,用户群体需求多种多样,因此物业公司应该全力以赴做好服务。此外,政府和监管机构、投资者、供应商和合作伙伴、社区、公益组织和行业协会等等也是物业公司重要的利益相关方。因此物业公司对内为员工提供更好的工作环境,注重员工的福利和健康,关怀和发展,对外还要倾听来自不同群体的需求,提升服务品质,加强沟通并做好各项工作,平衡各利益相关方之间的关系。我们相信在各方的共同努力下,我们的物业行业和物业企业的ESG建设将会百尺竿头,更进一步。


我的汇报就到这里,感谢各位。

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