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老旧小区改造应与规范物业管理有机结合

文章来源:北大物业讲堂 | 发布时间:2019/3/18 16:41:07 |  阅读:507次

 

将老旧小区改造与规范物业管理有机结合,是建立老旧小区改造长效机制的根本途径。重庆市对此开展的探索和实践具有一定参考和借鉴意义。


 

总体目标

 

根据住房和城乡建设部相关部署以及重庆市委、市政府城市提升行动计划安排,为有序推进城市修补和有机更新,重庆市住房和城乡建设委员会运用“美好环境与幸福生活共同缔造”的理念与方法,探索共商共建共管共享,统筹推进“微改造”和管理提升,努力实现老旧小区安全、干净、整洁、有序,并逐步建立起物业管理长效机制。

 

工作原则


一是尊重民意,排忧解难。小区缺什么、补什么、怎么改,充分尊重居民意愿,按照菜单方式选择改造提升内容,重点解决居民对老旧小区改善呼声强烈的热点和难点问题。


二是点面结合,有机更新。引导小区的具体改造更新内容符合所在地块的专项规划要求。原则上,在规划范围内部不再新增规划城市建设用地规模,不再新增大拆大建和大规模开发;增加公共服务设施和公共空间;优化城市功能结构,优化提升交通、市政公共设施的服务水平。


三是共商共建,民主决策。社区党组织、居民委员会、小区业主委员会或者居民小组在街道办事处、镇人民政府指导下,在征集意愿、方案编制、竣工验收、后期管理等环节充分调动居民积极性和能动性,实现共同商议、共同实施、共同监督;充分发挥社区党组织领导核心作用,注意引导居民中的党员等居民代表发挥带头作用。

四是共同出资,成果共享。以“产权人出资、区财政统筹、管线单位出资、吸引社会资金”等方式筹集;区财政重点统筹公共服务功能、修补交通和市政基础设施、改善公共空间环境的资金投入;引导、支持产权人强化主人翁意识,承担一定出资责任,促进珍惜改造成果;按照“谁投资、谁受益”的原则,建立共享成果机制,鼓励引入社会资金投入。


五是建管结合,注重长效。改造与社区文化建设同步推进,挖掘小区文化脉络和集体智慧,弘扬公共精神,打造有特色的人文小区,形成小区共建共治共享的良好氛围;改造与管理工作同步推进,管理提升“微改造”项目实施,明确物业管理方式,建立长效治理机制。



实施路径



按照“微改造”和管理提升两种路径,明确改造提升内容与标准。

第一,“微改造”。按照菜单方式供群众选择,共包括22项,按类别分为配套设施8项、周边环境8项、房屋本体6项;按项目性质分为基础项14项、增加项8项。其中,基础项重点解决群众生活基本问题,排忧解难、雪中送炭;增加项重点改善居住品质,体现城市提升导向。各区结合实际情况,对“微改造”内容体系补充、完善和修订。


一是配套设施,主要包括消防设施改造、雨污管网改造、电梯加装、水电气管网改造、无障碍设施、停车设施等功能的提升。二是周边环境,主要包括环境卫生、绿化建设、活动场所等居住环境的改善。三是房屋本体,主要包括楼体修缮、管线规整、安防系统设置等建筑物本体的整治。


对老旧小区地块完善基本生活和公共服务功能、修补交通和市政基础设施、改善公共空间环境的规划,要分解和引导到具体的“微改造”项目中实施。相邻小区有相似改造提升需求且已规划纳入同一老旧小区地块更新的,统筹“微改造”事项分工;根据规划指引要求应当纳入老旧小区地块“微改造”事项但地块内业主均未提出改造需求的,引导纳入“微改造”范围。


第二,管理提升。主要包括明确老旧小区物业管理方式;管理服务事项、标识标牌设置,便于居民识别和沟通;管理基本实现“环境卫生、房屋管理及养护、安保及车辆管理、绿化管理、公共设施管理”规范有序;按照居民意愿确定管理模式、服务内容和标准以及物业服务收费标准等。


一是对具备条件的老旧小区,由街道办事处、镇人民政府指导成立业主委员会或居民小组,通过业主大会引进物业服务企业实施专业管理。


二是对不具备条件引进物业服务企业的老旧小区,指导成立业主委员会或居民小组,通过业主大会或居民会议等方式,共同决定实施居民自治物业管理。


三是对没有条件实行居民自治和引进专业物业服务企业的老旧小区,由街道办事处、镇人民政府组建社区“物业服务中心”,通过业主大会或者居民会议等方式听取居民意见,提供日常保洁、设施设备管护、公共秩序维护等物业服务。


重庆市自2018年以来,在沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、渝中区启动了4个老旧小区改造提升试点,目前其管理方式已基本明确,改造工程局部成效初显:沙坪坝区项目已完成房屋外墙、楼道、屋面防水、给排水等整治;九龙坡区项目已完成小区大门主体结构、排污管、堡坎、边坡等改造;南岸区项目已完成水电“一户一表”改造、绿化移栽;渝中区项目已完成门禁系统安装、自管物业配套用房装修。2019年,重庆市住房和城乡建设委员会将以主城区部分老旧小区为重点,指导各区以“微改造”和管理提升等方式扩大试点示范范围,打造一批改造提升典型示范项目,逐步改善老旧小区居民居住条件。



附件:     

                 1.重庆市老旧小区改造提升问卷调查表

2.重庆市老旧小区“微改造”改造内容及指导标准

3.重庆市老旧小区管理提升内容及指导标准


 

 


 



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