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物业公司接盘老旧小区是烫手山芋还是机遇

文章来源:河南物业网 | 发布时间:2020/4/20 12:01:52 |  阅读:435次

 

工人新村新翻修的沥青小路采访对象供图

 

一度被物业行业抛弃的无主管楼院,正被有的物业巨头视为新蓝海。这种改变,起于正在被郑州市民关注的“老旧小区改造”。

老旧小区,真的是物业行业的新蓝海吗?

 

老旧小区太“难搞”,物业公司望而却步

城市化进程中,一些无物业公司管理的老旧小区容易引发矛盾、生活不便利、配套设施不健全,而且大部分严重老化,让老旧小区一度成为居民、社区的难题。

以北三环附近的中方园小区为例,曾经因为物业方的博弈,甚至原物业的撤离,引起了居民、业委会、物业等多方的争执,并一度引发“老物业拿灭火器喷业主”风波。

河南商报记者当初采访时,物业方认为业主拖欠物业费,物业已经投入了大量的人力物力却不赚钱,而业主方认为没有达到应有的服务标准不应该支付物业费。双方各执一词,最终因为业委会决定引入新的物业公司,从而引发矛盾。

这种矛盾在郑州多个老旧小区存在过,即使最后引入了物业公司,也难免出现隔一两年一换的问题。

对于物业公司来说,接手一个新小区投入的成本和盈利都远远优于接手老旧小区,这让老旧小区在引入物业公司时的可选择范围较小。

但随着郑州老旧小区改造的推进,这种情况正在发生改变,甚至让更多的老旧小区对大品牌物业有了新的期待。

 

进驻后如果做得好,盈利是早晚的问题

2019年郑州出台《老旧小区综合改造工程实施方案》,明确通过改造提升,使郑州市老旧小区基本达到“园区道路平整、绿化种植提质、路灯廊灯明亮、楼宇标识清晰、车辆管理有序、线路管网规整、建筑外墙美观、安防设施齐备、管理组织健全、物业服务规范”的目标。按照规定,郑州市内五区老旧小区纳入综合改造的有1833个,涉及7584栋楼,2469万平方米,居民30万户。

就在近日,郑州印发了《郑州市高品质推进城市建设三年行动计划(2020~2022年)》,文件明确打造宜居宜业人居环境,高品质推进城市建设。

在此背景下,工人新村、绿云社区等一批老旧小区和无主管楼院旧貌焕新颜。以工人新村为例,砖红色的墙体,新翻修的沥青小路,社区医疗服务站、老年人日间照料中心、城市书房等一应俱全。

据索克物业住宅事业部总经理翟炜桦介绍,作为工人新村新引入的物业服务方,索克物业承担了三个院的物业服务,派了10多名物业服务人员做基础的物业服务。

该公司常务副总经理卢建新告诉河南商报记者,在该项目招募物业方时,不少物业公司在测算后没再跟进,不了了之。

“按照每平方米0.3元、0.2元收费算,是亏损的。”卢建新说,一个老旧小区物业费每平方米0.7元、0.8元,并实现95%的收费率基础上,才能保本。除此之外,在老旧小区改造后,物业方为了维护长期运营,需要考虑更多隐性的配套设施,比如上下水道、路灯维护等。

“我们也在测算,希望实现以长久换人心的问题。”卢建新说,目前进驻老旧小区后,暂时没有沟通物业费用的问题,但是相信只要做得好了,物业费的收取就会顺利很多,持续盈利也只是早晚的问题。

 

物业公司跑马圈地,谋求多元化发展

河南商报记者了解到,老旧小区对于物业服务企业来说并非优质资源,这源于物业费相对较低、可延伸服务盈利度不高、后期需要不断投入等。

但这一领域确实有一定的商机。

卢建新认为,在城市化改造及迭代过程中,城市扩张会有降速的时候,老旧小区会越来越多,这就是物业服务中新的商机。

“大的物业公司有市场的抗压能力和对市场的解读能力。”卢建新对于“新蓝海”判断非常笃定,他说,尤其是城乡环卫、老旧小区物业服务,虽然现在看来暂未盈利,但物业公司都在跑马圈地。

据悉,除了像索克物业一样的纯市场化物业公司在推进多元化发展外,一些原本过度依赖母公司(地产公司)的物业公司也在寻求新突破。

物业公司对母公司依赖度过高的问题,在建业新生活的招股书中可见端倪。建业新生活招股书显示,在2016年至2018年间,建业新生活的在管建筑面积分别为1679.4万平方米、2036.1万平方米、2568.8万平方米,来自母公司的管理面积占比分别为93.6%、90.9%、83.7%。在此情况下,从2000年开始建业新生活增加并管理由第三方物业开发商开发的物业,随后于2018年开始扩大对第三方物业的管理规模。

 

物业费在物业公司营收中占大头

目前,河南已经有鑫苑物业、兴业物联在港交所上市,建业新生活亦在排队。

在这几家上市公司发布的招股书和报告披露中,可以看出物业费在物业公司营收中占主要部分。比如上市刚22天的兴业物联在上个月底发布的2019年全年业绩公告显示,在2019年兴业物联实现收益1.84亿元,同比增长40.5%;同期来自物业管理及增值服务的收入约为1.49亿元,占总收入的81%,公司毛利率为42.7%。

鑫苑物业在赴港上市时的招股书则显示,物业管理服务收入为7154.5万元,是全部收入的大头,占65.8%。增值服务收入为2095万元,占19.3%。

但这些企业承接的物业服务项目资源相当优越。比如兴业物联在2019年底所管理的物业涵盖17幢商用楼宇、三幢政府楼宇及一个工业园。鑫苑物业服务项目分别为综合体、住宅、办公大楼以及其他(包括产业园区以及服务大厅)四类,物业服务项目也比较优越。

对于物业公司来说,新改造和即将改造的老旧小区并不属于物业公司三大宝(中高端住宅、写字楼、政府楼盘)的范畴,物业费显然无法达到更高级别的缴纳标准。如果仅仅寄希望靠缴纳的物业费实现“质价双升”的目的,显然非长久之计。

 

如何让进驻老旧小区的物业公司留下来

在实现老旧小区改造后既“好看”又“好住”的同时,如何刺激小区内生力量,让引入的“管家”愿意留下来,愿意为小区内各项隐性设施升级进行投入?这需要政府、居民、物业方多方努力才能实现。

一物业服务人员称,一些无主管楼院甚至连维修基金都没有缴纳,在这样的情况下,如果后期出现了大的整修,费用从哪儿出就会成为问题。

卢建新亦提到,老旧小区改造不只在改造,更要靠后期的保养。推进城市美好生活是企业社会责任的一部分,在这个过程中,物业企业需要思考以下几个问题:一是如何前期介入小区改造以便后期更好地维护基础设施,二是如何延伸配套物业服务,以达到物业服务公司自负盈亏的目的。

“物业服务是命根,增值服务是命脉。”卢建新说,在这个过程中最根本的还是服务质量的问题。

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