郑州市住宅小区公共收益管理办法（试行）

郑州市住房保障和房地产管理局文件

郑房〔2025〕139号

郑州市住房保障和房地产管理局关于印发《郑州市住宅小区公共收益管理办法（试行）》的通知

各开发区、区县（市）房管局（中心），市物业管理事务中心，市物业管理协会：

现将《郑州市住宅小区公共收益管理办法（试行）》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

                              2025年9月11日

郑州市住宅小区公共收益管理办法（试行）

第一章 总则

第一条  为规范本市住宅小区公共收益（以下简称公共收益）的收入、使用、公示以及监督管理，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》《郑州市物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称公共收益，是指利用住宅小区共有部分产生的收入扣除合理成本之后的收益。

第三条 本市行政区域内的住宅小区公共收益管理活动，适用本办法。

第四条  公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。

第五条  业主大会成立前，物业服务人可根据前期物业服务合同约定代为管理公共收益，物业服务人是公共收益代管单位。

业主大会成立后，业主委员会（物业管理委员会）是公共收益管理单位。

经业主共同决定，物业服务人可以是公共收益管理单位。

第六条  物业服务人经业主表决同意利用住宅小区共有部分从事经营活动的，应当明确获取收益的范围、期限、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容。

第七条  住宅小区共有部分委托物业服务人经营的，委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）经营的，合同期限不得超过业主委员会（物业管理委员会）任期。

第二章 职责分工

第八条 市级物业管理行政主管部门负责制定本市公共收益管理政策并指导所辖区、县（市）物业管理行政主管部门实施。

县级物业管理行政主管部门负责组织实施本辖区公共收益管理政策，指导所辖乡镇人民政府（街道办事处）加强对公共收益政策执行情况的日常监管。

第九条  乡镇人民政府（街道办事处）负责辖区内公共收益管理工作的日常监管，加强对业主委员会（物业管理委员会）或物业服务人的监督和指导，规范公共收益管理行为。组织开展收入、使用、公示以及监督的管理相关培训，调解公共收益管理过程中产生的纠纷，社区居（村）民委员会依法协助做好相关工作。

第十条  业主委员会（物业管理委员会）或物业服务人应当依照《郑州市物业管理条例》和本办法相关规定，依法负责公共收益的收入、使用和公示。

第十一条 物业管理行业协会应当加强行业自律，引导物业服务人规范公共收益的管理行为，促进行业健康有序发展。

第十二条  业主委员会（物业管理委员会）未成立、原物业服务合同终止或原物业服务人退出新物业服务人尚未选聘到位、业主委员会（物业管理委员会）无法正常履职的，由乡镇人民政府（街道办事处）代行公共收益的管理职责。

第三章  公共收益的收入管理

第十三条 公共收益的收入来源一般包括但不限于：

（一）依法利用业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共有部分经营所得的收益；

（二）利用业主共有的游泳池、篮球场等共用设施经营所得的收益；

（三）利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益；

（四）因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿金、旧设施设备残值等；

（五）利用业主共有的物业服务用房、架空层等公共场所进行租赁或者引进自助售卖机、快递柜等进行经营产生的收益；

（六）公共电信设施占用场地使用费等；

（七）共有部分被依法征收的补偿费用；

（八）公共收益的孳息；

（九）依法属于全体业主的其他收益。

第十四条  公共收益管理单位应当以住宅物业管理区域为单位开设公共收益管理账户。

公共收益由物业服务人代为管理的，物业服务人应在银行以物业服务项目为单位单独开设账户，不得与企业其他收支合用同一个账户。

公共收益由业主委员会（物业管理委员会）自行管理的，应以业主委员会(物业管理委员会）名义在银行开设专用账户。

公共收益管理账户不得以个人或者非公共收益管理单位的其他组织名义开设。

第十五条  公共收益的获取应当符合法律法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

第四章  公共收益的使用管理

第十六条 公共收益的使用应当按照《民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》《郑州市物业管理条例》等法律法规关于业主共同决定事项有关规定进行表决。

第十七条 经业主共同决定，公共收益支出范围包括但不限于以下情形：

（一）主要用于补充房屋专项维修资金；

（二）小区共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新、改造费用；

（三）业主大会、业主委员会（物业管理委员会）工作经费和业主委员会（物业管理委员会）成员的工作补贴；

（四）补充物业服务费用或公共能耗费用等合法支出；

（五）委托第三方的记账费、审计费、法律服务费、招标代理费等支出；

（六）购买房屋、电梯等综合商业保险费用；

（七）用于业主大会决定的其他支出。

第十八条 业主大会成立前，公共收益应依据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定使用。《前期物业服务合同》和《临时管理规约》中未约定的公共收益使用事项，前期物业服务人应当依法进行意见征询，并形成业主共同决定后实施。

业主大会成立后，公共收益应依据《物业服务合同》《业主大会议事规则》和《管理规约》的约定使用。

第十九条  公共收益管理人应于每年12月10日前编制完成公共收益支出年度预算，年度预算经业主大会批准后报乡镇人民政府（街道办事处）备案。经业主大会批准的公共收益预算支出项目和金额，按年度预算执行，不再表决和报告。年度预算以外超过1000元的项目支出，公共收益管理单位应在公共收益使用前、后向乡镇人民政府（街道办事处）和业主大会报告，并附项目预算、业主委员会或物业小区议事会议决策记录等附件材料。1000元以内的小额临时支出或应急支出，由业主委员会（物业管理委员会）审批并向业主公示。

第二十条  符合应急维修情形但相关主体未及时提出申请，且已经出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的，区县（市）物业管理行政主管部门或乡镇人民政府（街道办事处）应当督促业主、业主委员会或相关责任人限期维修，也可组织代为维修。维修费用经审核或审计后，向业主公示并在公共收益中列支。应急情况按《郑州市物业管理条例》第五十七条执行。

第二十一条 公共收益的分配，有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第五章 公共收益公示

第二十二条  物业服务人或者业主委员会（物业管理委员会）与第三方签订的公共部位经营合同，应当在签订之日起7日内，在物业服务区域内显著位置公示，公示期不少于7日。

第二十三条 公共收益管理单位应当在每季度第一个月的25日前，将上一季度公共收益收支情况在住宅小区公告栏、楼道、电梯等显著位置公示，也可通过电子信息方式告知全体业主，公示期不少于7日；公共收益管理单位公示当年第四季度公共收益收支情况时，应当将当年度公共收益的全年收支情况一并公示。同步在“郑州市智慧物业管理平台”长期公示。

业主对公示内容有异议的，公共收益管理单位应当自异议提出之日起5日内予以回复。如业主对回复不予认可的，经20%以上的业主提议，公共收益管理单位可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中列支。

第二十四条  公示内容主要包括但不限于以下方面：

（一）公共收益存储银行名称、账号、余额等；

（二）公共收益收入、支出的项目、金额等相关明细内容；

（三）公共收益使用和管理的其他情况。

相关公示材料应留存备查，接受业主、业主委员会、区县（市）物业管理行政主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）监督。

业主可持能证明其业主身份的相关资料，申请查阅公共收益的合同、银行流水等原始凭证，公共收益管理单位应在7日内提供。

第六章 监督管理

第二十五条  乡镇人民政府（街道办事处）应结合本地实际指导业主大会、业主委员会（物业管理委员会）将公共收益管理纳入《业主大会议事规则》，经业主大会审议通过后施行。

第二十六条  公共收益管理账户要接受乡镇人民政府（街道办事处）、业主、业主大会和业主委员会（物业管理委员会）的监督。

第二十七条 业主委员会（物业管理委员会）要求管理公共收益的、物业服务合同终止或业主委员会（物业管理委员会）任期届满的，物业服务人或业主委员会（物业管理委员会）应于交接之日起，将公共收益及其经营收支账簿等原始资料完整移交新一届业主委员会（物业管理委员会）或物业服务人。新一届业主委员会（物业管理委员会）或物业服务人可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中列支。

第二十八条 物业服务人不按规定公示公共收益的收支情况，或物业服务合同终止时拒不移交公共收益收支账目的，乡镇人民政府（街道办事处）应当责令限期改正；逾期不改正的，县级以上人民政府物业管理行政主管部门依据《河南省物业管理条例》第八十六条予以处罚并记入物业服务企业信用信息档案。

第二十九条 业主委员会（物业管理委员会）拒不公示公共收益收支情况，或业主委员会（物业管理委员会）任期届满，未按照规定进行公共收益收支情况公示、清查、审计、移交的，乡镇人民政府（街道办事处）应当依照有关法律法规予以调查处理。

第三十条  隐匿、故意销毁公共收益的财务账簿、会计凭证，情节严重的，可移送司法机关追究其刑事责任。

第三十一条  擅自挪用、侵占公共收益的，依据《郑州市物业管理条例》第六十九条予以处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章  附  则

第三十二条 合理成本包括但不限于能耗费、税费、开户费、人工费等直接经营成本和管理费用。

第三十三条  非住宅物业服务项目的公共收益管理，参照本办法执行。

第三十四条  本办法所规定的日期均指工作日。

第三十四条  本办法自印发之日起施行。