今年年底和明年年初将出现物业退场潮

今年年底和明年年初将出现物业退场潮
——从“算不过账”到“找不到人”，一场被低估的行业出清正在发生

   “尊敬的业主：因长期亏损，我司将于2025年12月31日零时起停止对本小区一切物业服务，请提前做好过渡准备。”短短两行字，却像一记闷棍敲在业主群里。

   2025年9月以来，类似“告别函”在长三角、成渝、华中、华南此起彼伏：海宁慕容城、太原元福绿都、重庆华商悦江府、杭州万固珺府、长沙融创会展上东区、鄂州五彩城……名单还在拉长。

   据中指研究院不完全统计，仅2025年1—9月，全国已公开披露“主动撤场”案例逾120起，比去年同期翻了一番；其中明确把“撤场时间”定在12月31日的项目就超过60个，占比一半以上。物业行业第一次出现如此密集、如此整齐划一的“年关大撤退”，一场被外界严重低估的“物业退场潮”正在从个案变成洪流。

一、从“降价求生”到“止损退出”，亏损红线被集体击穿

   “以前最难不过降费，现在降费也活不下去。”重庆某上市物企运营总监给记者算了一笔账：以重庆中铁建花语佰骊为例，政府指导价1.9元/㎡·月，实际收上来的只有1.4元，收缴率58%，再扣除空置房、开发商欠款和能耗，账面直接亏损120万元/年；若按原服务标准继续履约，公司每年还得倒贴80万。“算不过账”成为2025年物业圈最高频的三个字。

   同样的故事在杭州万固珺府上演：业委会把物业费从2.8元压到2.2元，滨江服务测算后发现“即使保洁减半、绿化外包、秩序维护缩岗，仍要亏损”，干脆在6月30日合同到期当天撤场，留下一个“服务真空”的烂摊子。

   当降费幅度普遍达到30%—40%，而收缴率却从七成掉到五成甚至三成时，物业企业第一次发现：规模不再是护城河，亏损红线一旦被击穿，退场是唯一选项。

二、业主“拒缴有理”与公司“止损无罪”，合同约束力双向失灵

   物业服务合同原本应是“双务契约”，但现实中却呈现惊人的“单向约束”——

   对业主：拒缴物业费几乎没有代价。法院诉讼周期长、执行难，欠费三五千元往往要拖上两年，很多公司宁可不起诉；征信系统尚未全面接入，个人违约成本趋近于零。

   对物业公司：服务标准、人员配置、投诉率、业委会考核，条条都是硬约束；一旦未达标，业主可依据合同直接扣款或启动解聘。

   “我们可以因为垃圾桶没及时盖盖子被罚款，却拿不回应得的物业费。”海宁东腾物业负责人坦言，慕容城小区2025年收缴率只有55%，而合同里承诺的“24小时门岗、三级巡查、草坪修剪12次/年”一项不能少，最终只能持续失血，选择12月31日撤场。

   当“拒缴有理”遇到“止损无罪”，合同失灵加速了信任崩塌：业主把不交物业费当成维权工具，公司把撤场当成止血手段，双方用“脚”投票，留下一地鸡毛。

三、开发商“遗留坑”+ 业委会“压价潮”，第三方风险加速暴露

   此轮退场潮还有一个显著特征：前期物业占比极高。

   长沙融创会展上东区至今未竣备，空置房比例高达45%，开发商拖欠前期物业费近600万元，成都环球世纪物业被迫“带伤服务”两年后，终于宣布8月31日离场。

   太原元福绿都则陷入“限价后遗症”：2024年山西省出台新版物业费政府指导价，高层住宅最高1.6元/㎡·月，业委会据此要求原物业2.3元直接砍到1.6元，国信物业测算后亏损额将扩大至140万元/年，只能贴出“撤场公告”。

   开发商欠款、限价政策、业委会压价，三重外部风险叠加，让前期物业成为“退场潮”重灾区。

四、区域集中、时间集中、企业集中——“三集中”特征凸显

1. 区域集中：江苏、重庆、湖北三地撤场案例占全国六成，其中重庆14例、江苏15例、湖北7例，分列前三。
2. 时间集中：企业普遍把“最后一天”设在12月31日，既方便做全年财务切割，也避开春节用工高峰。
3. 企业集中：Top 50 物企中已有11家明确“收缩战线”，金科、龙湖、中海、万科、中铁建、雅生活等相继发布撤场公告，行业TOP 级公司开始“减重求生”。 “三集中”意味着这不是散点式退出，而是一次系统性的“管理权大换手”。

五、物业退场，债权还在——“欠费”不是免责金牌

   “我们走了，欠费记录全带走。”海宁东腾物业在撤场通知里附上一份《债权转让告知书》：截至2025年9月30日，慕容城小区累计欠费378万元，公司将全部债权转让给资产管理公司，由其统一诉讼、执行、上征信。

   法律界人士表示，物业服务合同属于继续性合同，物业公司撤场并不影响已发生费用的债权属性；欠费业主仍须承担本金、违约金及诉讼费用。

   2025年7月，武汉洪山区法院对某小区物业撤场后的欠费案作出一审判决：业主李某须支付2019—2024年物业费2.3万元，并承担年化6%的违约金。李某以“物业已走，服务终止”为由抗辩，法院未予采纳。

   换言之，物业可以走，欠费赖不掉；随着批量债权转让、支付令、支付催收平台接入征信，业主“拒缴”成本将显著提高。

六、退场之后：服务真空、房价折损、换聘难的“三重苦果”

1. 服务真空：杭州万固珺府在滨江物业走后启动重新招标，因“缴纳保证金单位不足三家”流标，小区一度陷入垃圾成堆、电梯停运的“裸奔”状态。
2. 房价折损：某二手房APP数据显示，2025年8月重庆江北区某撤场小区二手房挂牌均价环比下跌4.7%，而同板块有物业小区仅微跌0.9%。中介直言：“没物业=没身价。”
3. 换聘难：低价—劣质—欠费—撤场形成死循环，新物业一看收缴率、二看欠费额，面对“前任”留下的窟窿，往往要求“先补缴再进场”，业主分歧更大，选聘成功率不足三成。 当“没人接盘”成为常态，小区治理从“市场选择”滑向“政府兜底”，地方基层不得不紧急启动“应急物业”，但临时代管只能保基本，品质无从谈起。

七、结语：潮水退去，没有一片瓦可以独善其身

   物业行业用三十年完成了从“野蛮生长”到“规模红利”再到“微利运营”的三级跳，如今第一次直面“亏损红线”与“契约失灵”的双重拷问。

   对物业企业：退场不是终点，而是逼迫自己从“规模优先”转向“质量优先”的拐点；区域深耕、业态聚焦、科技降本、服务溢价，将成为下一轮竞争的核心。

   对业主：拒缴看似零成本，实则付出房价折损、服务降级、生活舒适度下降的隐性代价；当“英雄”变成“欠费老赖”，最终伤害的是小区全体资产价值。

   年底和年初的这场“物业退场潮”，也许只是行业大洗牌的第一浪。潮水退去，没有一片瓦可以独善其身；唯有重建对等契约、重塑质价相符、重拾市场信任，才能让小区真正回归“宜居”本质。