加快构建房屋全生命周期管理机制 推动房地产业向新模式转型

文/ 虞晓芬

房地产业是以土地和房屋为对象，集开发、建设、经营、维修、服务和管理等全生命周期多种经济活动为一体的综合性产业。在新华社、央视日前的“权威访谈”中，在谈及构建房地产发展新模式时，住房和城乡建设部提出“建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度”，其内涵丰富实在，不仅明确了构建房地产发展新模式的路径，而且为构建房地产业发展新模式指明了方向，为实现人人“住有宜居”和推动房地产全产业链高质量发展提供新动力和制度保障。

过去20多年，为适应城镇化快速发展、房产品普遍短缺的市场环境，我国形成了城市政府单一主体出让土地，开发商以高价竞争性获取开发用地，以银行和预售款为主要融资渠道，以商品房预售制为主要销售方式，以规模扩张为主要特征的发展模式。过去的发展模式解决了人口大规模向城市集聚过程中住房“有没有”的问题，但也带来了一些质量问题和市场风险，特别是重销售轻租赁、重开发轻服务、重增量轻存量资产管理的产业供给结构已不适应新市场环境。随着城镇化速度放缓、住房面积已达到较高水平，房地产业需求结构正发生质的重大变化，新增房地产需求量见顶回落，存量房管理与服务规模越来越大，居民对“好房子”“好小区”全生命周期品质居住需求越来越高，市场从以增量为主转向增量与存量并重、数量与质量兼顾，与之相适应的房地产业供给结构及制度应尽快作出调整。

一是加快迭代以“好房子”“好小区”为核心目标的品质房产品开发与经营。从设计规范源头抓起，定期评估和修订规范，确保与最新科学研究和品质需求相符；加强对设计单位和施工单位的监督与检查，确保其按照设计规范进行设计和施工；推广建筑工地数字化、智能化、网络化管理，实现施工质量全过程监管；大力发展绿色建筑；推行“先验房后交房”等制度；强化基础设施、配套设施与住宅开发建设同步规划设计、同步建设、同步验收、同步交付 “四同步”，建设完整社区。稳步推进销售方式改革，探索定金制，鼓励现房销售，严格预售资金管理。积极发展REITs等金融工具，提高开发企业直接融资比重。

二是加快拓展以“安全+活力”为核心目标的存量房更新改造与资产管理新空间。改革开放45年来，中国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至约350亿平方米，城镇住房套数从约3100万套增至约3.5亿万套，加上商办物业、政务物业、工业物业等已形成世界上规模最大的存量物业，均面临房屋保养、维修、更新改造等问题。“七普”数据显示，居住在1979年以前的住房总户数占比2.98%，1980年~1999年总户数占比28.28%，这些住房将陆续进入更新期。存量房的安全管理、运维管理、更新改造、经纪服务、资产经营等隐含巨大需求与发展潜力。一方面，国家要加快谋划建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度，建立和完善相关法律制度，实现应检尽检、该修即修、能改则改；另一方面，支持开发企业积极介入存量房更新改造与资产管理，充分发挥懂需求、善经营优势，在发展住房租赁、养老房产、存量房更新与资产管理等领域开辟新赛道，赋能城市新活力。中国香港、日本一些大型房企在房地产开发高潮结束后，开发收入占比降至20%~30%，收入大量来自资产经营，值得我们学习与借鉴。国家要构建房地产发展新模式相配套的制度体系，城市政府也要积极应用好城市体检结果，补齐片区功能短板，提升存量物业的价值。

三是加快发展以“好社区”“好城区”为核心目标的物业服务。现行的物业服务与“好社区”“好城区”要求仍有较大差距，也具有很大的发展空间。一方面，物业企业要进一步优化公司治理，提升专业能力，要加大智慧物业的应用与推广力度，通过信息化平台与终端的物联网设备构筑起了人机优势互补的数字治理系统，提质增效；另一方面，城市政府也可以积极探索引入城市一体化服务，委托项目公司打包提供街道内涉及老旧小区、医院学校公建物业服务以及小区间背街小巷、河道绿化的城市管理服务，社区民生综合体及其他零散空间的运营服务，应急消防安全等公共服务等，打造街道单元内的全业态全周期服务场景，实现老旧小区物业基础运营、民生综合体空间运营、数字化生态运营“三位一体”，推动物业服务由墙内到墙外、从小区服务向城市服务转变，从单一物业服务到多元城市服务转变，有效控制了管理成本、提升了园区收入、提高了服务质量，破解了治理难题，既为建设“好社区”“好城区”提供了良好运行机制保障，也为物业服务开拓了新蓝海。

作者系浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长