社区养老正当时，物业要做好也没那么容易……

社区养老服务是融合居家养老、医养结合、老年教育、老年文化的综合养老服务模式，具有服务全面、灵活等多种优势，是顺应当前养老需求的创新举措。从发展趋势看，中国人口老龄化速度和规模前所未有，“十四五”时期，全国60周岁及以上老年人口预计将超过3亿，人口老龄化加速带来剧增的养老需求，进而为养老服务带来广阔的市场空间。

为解决养老服务最后一公里，国家从顶层政策支持“物业+养老”服务模式，以居家养老为主要切入点，重点城市和各省份纷纷开展模式和企业试点，探索实行“物业服务+养老服务 ”模式，鼓励物业企业延伸养老服务。未来有望从“局部试点”到“全面推开”，逐步缓解国内社会老龄化的压力。对于物业服务企业而言，既是机遇又是挑战。以政策为支撑，结合自身优势，物业服务企业将在社区养老领域发挥巨大作用。

那么，当前社区养老服务的发展现状如何？其盈利水平、管理规模如何？当前有哪些典型企业？社区养老服务的未来发展趋势是怎样的？本文将对此做一一解读。

本文节选自《2022中国物业服务企业综合实力研究报告》。

社区养老主要服务内容和特征

社区养老不同于家庭养老，亦不是机构养老，而是将机构养老中的服务内容引入社区，实行社区中的在家养老。它吸收了居家养老和机构养老方式的优点和可操作性，把居家养老和机构养老的最佳结合点集中在社区。

社区养老服务是通过政府扶持、社会参与、市场运作，逐步建立以家庭为核心，以社区为依托，以老人生活照料、家政服务、医疗保健和精神慰藉等为主要服务内容 ，以上门服务和社区日托为主要形式，并引入养老机构专业化服务方式的养老服务体系。主要服务内容包括举办养老、敬老、托老福利机构；设立老年人服务中心；开设老人餐桌和老人食堂；建立老年医疗保健机构；建立老年活动中心；开办老年学校等。

社区养老服务模式的主要特征是，让老人住在自己家里，在继续得到家人照顾的同 时，由社区的有关服务机构和人士为老人提供上门服务或托老服务。同时，相较于其他业态，社区养老服务具有一定的独特性：

一、服务对象的区域性

社区养老服务主要是针对某一社区中的老人提供相应的养老服务，服务范围的社区性和服务对象的地域性是社区养老服务与传统社会养老服务在空间范围上的主要区别。不同的社区，其面临老人的具体服务需求不同，因此需要社区针对区域老人的具体情况，在养老资源的配置、服务的提供、设施的建立等方面，因地制宜的开展符合本社区老人需求的养老服务。

二、服务性质的福利性

社区养老服务不以盈利为目的，以较低的花费为老人提供较好的服务。不同于商业性机构养老服务，它是为需要帮助的老人家庭提供的养老服务，旨在维护社会公平，增强社会福祉。同时，社区养老服务在一定程度上讲究经济效益，通过提供保本收费服务，追求社会效益和经济效益的统一。

三、服务功能的互补性

首先，社区养老可以与家庭养老功能互补。随着现代生活节奏的加快，独居老人的增加，居家养老功能已逐渐被弱化，老人无人照料问题凸显，而社区养老服务能弥补独居老人家庭养老功能的不足。其次，社区养老与商业化养老服务功能互补。商业化养老服务对象为社区内全体老人，而社区养老服务主要是商业化服务难以满足其需求的老人，服务内容具有较强的针对性。

社区养老服务市场空间及驱动因素分析

一、人口老龄化加速，释放养老服务需求

伴随着现代化进程与社会进步，人口老龄化在全球成为普遍现象。中国拥有全世界最庞大的老年人群体，“银发浪潮”正以不可阻挡之势到来。截至2021年底，我国60周岁及以上人口超2.67亿，占全国总人口的18.9%。其中，65周岁及以上人口达2.01亿人，占全国人口的14.2%。

按照国际标准，一个国家或地区65周岁以上人口占总人口的比例超过14%，则进入“老龄社会”；比例达20%，则进入“超老龄社会”。以14%为分界线，2021年底我国已经步入“老龄社会”。从发展趋势看，中国人口老龄化速度和规模前所未有，“十四五”时期，全国60周岁及以上老年人口预计将超过3亿，占总人口比例将超过20%，中国将进入“超老龄社会”。

人口老龄化促使养老服务模式向社区养老倾斜。“十三五”规划提出“到2020年，居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系更加健全”，全国多地提出“9073”养老模式发展格局，即居家养老、社区养老和机构养老的比例实现90%、7%和3%。同时由于我国家庭规模日趋小型化，很多子女无法承担长期照顾老人的重任，我国养老模式将从传统家庭养老向社区养老过渡。养老需求的剧增为社区养老服务带来广阔的市场空间。

二、国家出台政策，推动社区养老服务发展

2022年《政府工作报告》提出；“积极应对人口老龄化，优城乡养老服务供给，推动老龄事业和产业高质量发展”。根据我国“9073”养老模式发展格局，社区养老占比将从1%提升至7%，市场发展空间巨大。近年来国家出台多项政策助力社区养老服务发展，社区养老资源大幅增长，同时地市级政府也积极响应落实，各地政府支持社区养老机构建设，支持物业服务企业探索“物业服务+养老服务”、“1+N帮1”模式，推动物业服务企业管理经营模式转型升级。国家的方针导向和地方政策的支持引导为社区养老服务提供了十分有利的社会大环境。

养老产业作为一个政策驱动型产业，离不开政策的顶层设计，也脱不了民间各级力量的参与。可预见的庞大养老需求，加速政策的进步与产业的发展。在国家层面 ，纵观历年国家发布的养老产业相关政策，社区养老多次被提及，从“重点支持”到“大力发展”，从“建立补贴制度”到“实施优惠政策”，国家正逐步完善和优化现有的养老服务体系，社区养老服务将成为未来较长一段时期养老服务体系建设的主力兵。

社区养老服务市场数据分析

（基于样本）

一、2022年度500强企业社区养老服务数据分析

1.500强企业社区养老服务布局情况

根据2021年500强企业数据，涉足社区养老业务的物业服务企业有58家，占比11.6%，较上年增长0.2个百分点，布局社区养老业务的物业服务企业小幅增长，但是比例依旧不高。

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2.500强企业社区养老服务收入情况

2021年，500强企业社区养老服务总收入达7.90亿元，平均值为158.00万元，而500强企业社区增值服务平均收入为1.10亿元，社区养老服务收入仅占1.44%，占比小幅回落。整体而言，当前社区养老服务收入占比微弱，仍不能给物业服务企业的收入带来明显的贡献。

从500强企业在社区增值服务的整体布局来看，当前物业服务企业在社区养老的布局依旧处于初级阶段，在物业服务企业当前主要布局的社区服务业务中，社区电商服务的收入占比最高，达17.08%，其次是空间运营服，占比达16.90%，社区家政服务位列第三，占比12.22%。社区养老服务收入占社区服务总收入的1.44%，在除社区旅游之外的几个主要社区服务业务中占比最小。

二、2022年度百强企业社区养老服务分析

1.百强企业社区养老服务布局情况

2021年，百强企业布局社区养老服务的比例为19%，较上年下降3个百分点。百强企业在社区养老服务的布局依旧有限，当前物业服务企业深入布局社区养老服务还未出现明显的发展趋势。

2.百强企业社区养老服务收入情况

2021年，百强企业社区养老服务收入总值为5.46亿元，同比下降3.51%。与2017年的17299.08万元相比，增长了3.73亿，年复合增长率34.83%。百强企业社区养老服务收入均值从2017年的691.96万元增长至2021年的2872.76万元,年复合增长率42.74%。

企业在社区养老服务领域的探索

人口老龄化的加剧，使得养老服务需求凸显，一系列社区养老政策、实施方案的落地，加速了“物业+养老”服务模式的发展。近年来，不少物业服务企业采取多种措施，探索为业主提供养老、助老服务，为实施“物业+养老”打下了良好基础。

社区介入式养老是目前物业服务企业提供养老服务的主要类型，例如绿城服务、保利物业、长城物业等。其中，绿城物业从2007年就开始对养老服务进行探索。2014年，在乌镇的雅园开展“学院式养老”，目前，该养老项目已经成为物业介入养老的标杆项目。2019年，又将“学院式养老”模式进行升级，变成“颐乐学院2.0”模式，在之江陶然里实施项目。绿城物业下设“养老服务，老年医院，老年教育，健康管理，适老化建造，园区理想生活”六大板块，旗下产品包括学院式养老社区、社区介入式养老机构、居家式养老、候鸟式养老、公建民营项目及PPP养老项目。

保利物业母公司保利地产(600048)以产业链的全局视角来布局养老产业的发展，提出“养老产业全产业链培育”的发展战略，打造三位一体健康养老模式。2012年，保利物业结合中国的市场环境和需求，决定将北京海淀区作为养老服务试点区域，建造了“北京海淀区和熹会老年公寓”。2017年，保利物业举行品牌发布会，宣布了“保利和悦会的成立”。2018年3月，保利社区居家养老服务平台公司——“保利和悦健康养老服务有限公司”挂牌，以健康养老为方向，重点发展保利社区居家养老服务 。保利和悦会是保利物业全力打造的社区居家养老服务品牌，以社区嵌入式小微机构为载体，提供居家养老、社区养老、特色医养及养老延伸等服务，致力将多元化、高质量的养老服务送到长者的生活中。

长城物业作为传统物业服务企业，不具备养老服务能力，其采用的是合作并购方式补足养老服务链条。2014年，长城物业将拥有28年历史的美国最大的居家养老服务品牌之一的Homeinst ead Senior Care Inc.引入中国内地市场，并以“护明德居家养老”作为专属运营品牌开展养老服务。区别于传统的家政保姆式服务、医疗照护机构式服务，护明德以长者所需服务为核心，为长者制定个性化居家照护计划 。目前，护明德在深圳设有四家居家养老服务中心。自2014年起，长城物业实现了以居家养老服务为基础、社区养老服务依托，医疗资源为配套的三位一体的养老服务生态圈。

奥园健康是以提供上门服务、适老化体验为主，倾力打造“物业服务+养老服务”社区康养品牌——“奥悦之家”，让奥园业主在家门口就能享受到优质养老服务。奥悦之家致力于构建A3居家养老体系(“A”代表奥园A OY UAN，“3”代表健康Health、安全Safety和关爱Care)，提供“五悦”服务(悦学习、悦健康、悦智慧、悦文旅、悦安居)，打造线上线下相融合的智慧健康养老服务及老年用品专业集成供应商，为老人提供全方位、智慧化、适老化的健康养老产品和服务，其中包括中医保健、健康管理、康复理疗等项目。

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融创服务旗下开元物业成立专业的养老机构——开元养老，针对有一定经济基础的70岁以上人群，通过离家型机构养老、近家型日照中心、在家型居家服务三大版块，由专业护理师，专业生活照料师、专业老年营养师、专业医师等专家队伍为客户提供生活照料、专业护理、专属住所、老人餐饮、健康体检、名医诊疗、康复理疗、休闲娱乐产品服务。

整体来看，当前物业服务企业在社区养老领域的布局仍处于前期的布局阶段，大部分企业的探索主要是专业门槛相对较低的环节。受制于政策、产业等的不完善，养老产业盈利难的问题仍未破解，物业服务企业也仍未找到合适的商业模式，但是长远来看，社区养老产业具有广阔的发展前景。

社区养老服务的发展前景和趋势

一、“物业+养老”发展居家养老新业态

社区养老兼顾了居家养老和机构养老的优势，老年人居住在自己家中的同时也可以享受社区服务机构提供的各类服务。社区养老要想行稳致远，离不开专业化的机 构、人员和资源作保障。而社区的力量毕竟有限，在居家养老能力不足、社会养老机构总体供不应求的情况下，依托物业服务企业打造“物业+养老”服务模式，是丰富和完善我国养老服务体系的大势所趋，具有重要的现实意义。

物业服务企业作为居家养老的老年人接触最密切也是最熟悉的服务提供者，具有先天的地理优势，拥有丰富的社区服务资源，并能及时掌握业主的家庭信息。同时在物业服务方面，拥有更专业化的队伍。如果由他们统筹社区内资源，力所能及地提供一些入户服务，“无死角”地照顾到社区需要帮助的老人，确保更多的老年人能及时享受到急需的各项服务。

此外，在政策层面国家对“物业+养老”服务模式已开始顶层设计，国务院办公厅于2019年印发《关于推进养老服务发展的意见》，提出探索“物业服务+养老服务”模式，支持物业服务企业开展老年供餐、定期巡访等形式多样的养老服务。以政策为支撑，结合自身优势，物业服务企业将在社区养老领域发挥巨大作用。在居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养结合的养老服务体系中，“物业+养老”或将发展成为社区养老服务的重要模式。

二、基础设施建设畅通社区养老发展之路

社区养老作为我国养老模式的新趋势，在不断取得新进展的同时，一些问题也逐渐显现，如社区基础设施较差、服务水平较低、专业服务人员缺乏、资金不足等。而最接近社区的物业服务企业在社区养老领域的布局还在摸索中。尽管国家鼓励社会力量参与社区养老，但由于多方因素的制约，社区养老短期内发展不会有大幅提升，社区养老路阻且长。

要实现社区养老服务大规模的发展，离不开社区软硬件基础设施的完善。在硬件上，应加强社区养老设施建设，全面推动社区配套设施建设，例如设立家政、医疗、文体等多功能服务中心。不仅要考虑老年人的基本生活需求，而且要顾及其精神文化需要。同时引入智能家居、5G等技术，在养老照护、远程医疗等方面普及应用先进技术。

在软件上，应加强社区专业服务人员队伍建设。根据调查，专业养老机构都表示很难招到愿意长期从事养老服务的年轻人。专业养老机构尚且如此，社区养老服务中心的专业人员更是稀缺。这就需要政府加大对养老护理人才培育工作的重视，加强人才教育培训，建立完善的薪酬福利制度，吸引更多年轻人加入到养老产业。只有完善基础设施建设，才能更好地助力社区养老服务发展。

三、智慧物业推动社区养老服务能力提升

2020年，住房和城乡建设部等六部门发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，积极推进智慧居家社区养老服务。包括建设智慧养老信息平台 ，配置智养老服务设施，丰富智慧养老服务形式，创新智慧养老产品供给。鼓励物业服务企业对接智慧城市和智慧社区数据系统，建设智慧养老信息平台；对居家社区养老服务设施进行智能化升级改造，配置健康管理、人身安全监护、家用电器 监控、楼寓对讲和应急响应等智能设施；参与开发居家社区养老服务智能终端、应用程序等；参与研发推广智能可穿戴设备、便携式健康监测设备、智能养老监护设备、家庭服务机器人等智能养老服务产品，推进人工智能、虚拟现实、5G等新兴技术在居家社区养老智能产品中的应用。

云计算、物联网、5G等信息技术的不断发展，对物业服务领域产生明显的影响。物业服务企业借助新技术，搭建智慧养老服务信息平台，一方面可减少物业企业人力成本，提高工作人员服务效率；另一方面通过智慧化平台将科技手段应用到多种养老服务场景，助力社区养老服务提升。此外，通过对社区养老服务设施进行智能化升级改造，实现安全监护，提高应急响应速度，全面保障老年人健康的同时，提升物业社区养老服务质量。

本文首发于微信公众号：克而瑞物管。